A compra de um imóvel na planta é, para a maioria das pessoas, a decisão financeira mais relevante da vida. E é também uma das que mais expõe o comprador a riscos que ele nem sempre enxerga no momento da assinatura.
Um desses riscos é o distrato. Quando o negócio não se sustenta, seja por perda de renda, por dificuldade no financiamento ou por qualquer outra razão, o comprador que deseja rescindir o contrato frequentemente se depara com uma conta amarga: além de perder o imóvel, perde uma parcela considerável do que pagou.
O distrato imobiliário, ou seja, a resolução do contrato de promessa de compra e venda, é hoje um dos temas mais litigiosos do mercado imobiliário brasileiro, e um dos que mais passaram por mudanças jurisprudenciais relevantes nos últimos meses.
Este artigo explica o que o STJ decidiu recentemente, onde ainda há divergência, e o que isso significa, na prática, para quem compra na planta, para construtoras e para corretores.
O regime legal: a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)
A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, foi criada para dar previsibilidade ao mercado. Ela regulamentou as consequências financeiras da rescisão dos contratos de incorporação imobiliária, fixando limites para retenção de valores pelo vendedor em caso de desistência do comprador.
Em linhas gerais, a lei permite que a incorporadora retenha a título de multa contratual:
- até 25% dos valores pagos em empreendimentos sem patrimônio de afetação;
- até 50% dos valores pagos em empreendimentos com patrimônio de afetação
Além disso, a lei admitia deduções adicionais como comissão de corretagem, despesas administrativas, tributos e, dependendo do caso, taxa de fruição. O efeito prático era que, mesmo nos empreendimentos sem afetação, onde o teto seria de 25%, o comprador frequentemente perdia bem mais, porque cada rubrica era calculada de forma autônoma e cumulativa.
A decisão do STJ: o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato
O julgamento paradigmático da 3ª Turma do STJ reuniu quatro recursos especiais, julgados conjuntamente em 2 de setembro de 2025: REsp 2.106.548/SP, REsp 2.107.422/SP, REsp 2.111.681/SP e REsp 2.117.412/SP. A relatora foi a ministra Nancy Andrighi.
A situação concreta é a que se repete no mercado: um consumidor, após firmar contrato de compra e venda de imóvel, desistiu do negócio por não conseguir mais arcar com as parcelas. O juiz de primeira instância determinou a devolução de 80% dos valores já pagos. O Tribunal de Justiça de São Paulo, no entanto, afastou qualquer limitação aos descontos, aplicando o artigo 32-A da Lei do Distrato, que permite cumulação de diversas rubricas de retenção.
A questão que chegou ao STJ era, portanto: quando o contrato prevê múltiplas deduções que, somadas, superam os percentuais da Lei do Distrato, o CDC pode servir de limitação?
Em setembro de 2025, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou posição que alterou significativamente o cenário dos distratos por iniciativa do comprador.
O entendimento consolidado é que, nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece sobre a Lei do Distrato quando o somatório das retenções contratuais for desproporcional. O STJ fixou um teto global de 25% sobre o total pago, independentemente de quantas rubricas o contrato preveja, como cláusula penal, despesas administrativas, corretagem, tributos e taxa de fruição.
Na prática, isso significa que uma incorporadora não pode reter, a título de distrato, mais do que um quarto do que o comprador pagou, ainda que o contrato liste cinco ou seis fundamentos distintos para as deduções.
O argumento central é a vedação à cláusula abusiva (art. 51, IV, do CDC) e o princípio do equilíbrio contratual. O STJ entendeu que cláusulas individualmente lícitas podem, em conjunto, produzir resultado desproporcional e, por isso, abusivo.
O que o STJ estabeleceu: os cinco pontos da decisão
A decisão fixou parâmetros objetivos que merecem ser lidos com atenção por todos que atuam no mercado imobiliário:
- Prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato nas relações de consumo, independentemente de o contrato ter sido firmado antes ou depois da vigência da Lei 13.786/2018.
- Limite global de retenção de 25% do total pago pelo comprador, incluindo nesse percentual todas as rubricas: cláusula penal, despesas administrativas e comissão de corretagem.
- Taxa de fruição autônoma, mas condicionada: só é admitida se o imóvel for edificado e não houver cláusula penal equivalente ao valor de locação.
- Restituição imediata dos valores, afastando a possibilidade de devolução parcelada ou condicionada ao término da obra, em conformidade com a Súmula 543 do STJ.
- Descontos adicionais previstos na Lei do Distrato, como tributos e encargos, submetem-se ao mesmo teto global de 25% quando há relação de consumo.
O efeito prático é direto: o comprador consumidor que rescinde o contrato tem direito à devolução de pelo menos 75% de tudo que pagou, de forma imediata.
O que isso muda para o comprador? Se você desistiu de um imóvel na planta em relação de consumo com uma incorporadora, e o contrato prevê retenções que, somadas, superam 25% do total pago, é possível questionar judicialmente esse excesso.
O que isso exige da construtora? Uma revisão criteriosa dos modelos contratuais em uso, especialmente na forma como são estruturadas as cláusulas de penalidades no distrato.
Uma ressalva necessária: a decisão não tem efeito vinculante
Apesar de sua relevância, é preciso deixar claro um ponto técnico fundamental: o julgamento da 3ª Turma do STJ não foi proferido sob o rito dos recursos repetitivos, previsto no art. 1.036 do CPC, nem resultou na edição de súmula vinculante. Isso significa que a decisão, embora paradigmática e de enorme peso persuasivo, não vincula obrigatoriamente os demais tribunais do país nem os juízes de primeira instância. Na prática, outros órgãos julgadores podem ainda aplicar a Lei do Distrato de forma literal, resultando em decisões distintas para casos semelhantes. O comprador que pretende questionar retenções excessivas deve ter ciência de que o resultado do processo dependerá do posicionamento do tribunal competente, e que a uniformização definitiva da matéria ainda está por vir. Isso não diminui o valor da decisão, que representa o entendimento mais atual e fundamentado da Corte Superior sobre o tema , mas exige que cada caso seja analisado individualmente, com assessoria jurídica especializada e estratégia adequada ao foro de tramitação.
Orientações para o comprador:
O distrato nunca deve ser tratado como uma saída simples. Antes de assinar qualquer termo, é essencial ter uma análise jurídica do contrato original para entender o real impacto financeiro da rescisão. Nos casos em que a retenção proposta pela construtora parecer desproporcional, o caminho extrajudicial, por meio de notificação fundamentada, é sempre preferível antes de qualquer ação judicial.
Para a construtora e incorporadora:
A manutenção de múltiplas cláusulas de retenção, que isoladamente parecem legítimas, mas em conjunto produzem resultado superior a 25% do valor pago, é hoje um risco jurídico real e documentado. A revisão preventiva dos contratos-padrão é mais barata do que futuros litígios.
Para o corretor de imóveis:
O momento da venda é o momento certo para informar o cliente sobre as condições do distrato, de forma clara, objetiva e documentada. Transparência na apresentação das cláusulas de rescisão reduz conflitos futuros, protege o profissional de eventuais responsabilizações e constrói uma relação de confiança que vale muito mais do que uma comissão isolada.
Conclusão
O distrato imobiliário vive um momento de atenção especial na jurisprudência.
Embora o STJ já tenha indicado que, nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor pode servir como limite para cláusulas de retenção excessivamente gravosas ao comprador, o tema ainda não está plenamente pacificado.
Na prática, isso significa que a análise não pode ser automática. Percentuais de retenção, natureza da relação jurídica, estágio do contrato, culpa pela rescisão e equilíbrio entre as partes precisam ser examinados caso a caso.
Esse cenário reforça a importância de uma contratação bem estruturada, com cláusulas claras, proporcionais e juridicamente sustentáveis, além de uma orientação preventiva antes da assinatura.
