Contrato de Corretagem: Segurança Jurídica para o Corretor de Imóveis

O contrato de corretagem é peça essencial na atividade do corretor de imóveis. Por meio dele, formaliza-se a intermediação de negócios imobiliários, como compra, venda, locação e permuta, conferindo segurança jurídica às partes e, principalmente, assegurando o direito à remuneração pela atuação profissional do corretor.

Neste artigo, abordamos os principais aspectos jurídicos que envolvem o contrato de corretagem, com foco na prática imobiliária e no cotidiano dos corretores.

1. Fundamento Legal da Corretagem

O contrato de corretagem está disciplinado nos arts. 722 a 729 do Código Civil Brasileiro. Trata-se de contrato autônomo, típico e bilateral, por meio do qual uma parte (corretor) se obriga a aproximar as partes interessadas na celebração de determinado negócio, conforme as instruções recebidas, mediante remuneração.

Art. 722, CC: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, prestação de serviços ou outro vínculo de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

2. Elementos Essenciais do Contrato

Para garantir eficácia e segurança jurídica, o contrato de corretagem deve conter os seguintes elementos:

• Qualificação completa das partes;
• Identificação precisa do objeto da intermediação (venda, locação, permuta etc.);
• Indicação do valor do imóvel ou expectativa de valor;
• Percentual ou valor fixo da comissão;
• Forma e condições de pagamento da remuneração;
• Prazo de vigência da contratação;
• Cláusula de exclusividade (quando aplicável);
• Penalidades em caso de descumprimento.

3. Admissibilidade da Forma Verbal

Embora seja recomendável a formalização por escrito, o contrato de corretagem admite a forma verbal. No entanto, cabe destacar que a forma verbal pode dificultar a prova da existência da contratação e das condições pactuadas, principalmente no que tange ao direito à comissão.

Por essa razão, a formalização por escrito é altamente recomendável, pois assegura clareza às obrigações assumidas e reduz o risco de litígios.

4. Direito à Comissão

O direito à comissão surge quando o resultado previsto no contrato é alcançado, ou seja, quando o negócio jurídico se consuma com a efetiva celebração do contrato principal (compra, venda, locação etc.), conforme dispõe o artigo 725 do Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Importante ressaltar que o corretor faz jus à comissão mesmo que o negócio venha a ser concretizado posteriormente, desde que sua atuação tenha sido determinante para a aproximação das partes.

Também cabe destacar que o corretor faz jus à comissão mesmo que posteriormente o negócio seja desfeito por inadimplemento, distrato ou mesmo arrependimento, conforme jurisprudência pacífica:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EFETIVA INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR E RESULTADO ÚTIL DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA POSTERIOR. COMISSÃO DEVIDA. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor.

2. No caso, o Tribunal estadual, com arrimo no instrumento contratual e nas peculiaridades constatadas, concluiu ter havido a efetiva intermediação pelo corretor e a concretização do negócio jurídico de compra e venda celebrado entre as partes, com a assinatura do documento e posterior distrato com a consequente devolução de valores. Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ, no ponto.

3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.

4. Agravo interno provido. Decisão reconsiderada. Agravo conhecido.

Recurso especial desprovido. (STJ. AgInt no AREsp n. 2.803.021/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 25/4/2025.)

5. Exclusividade: Sempre por Escrito

A cláusula de exclusividade no contrato de corretagem imobiliária é um instrumento jurídico de grande relevância tanto para o corretor quanto para o contratante. Trata-se de uma disposição contratual pela qual o cliente (proprietário, comprador ou locador) se compromete a contratar apenas aquele corretor ou imobiliária durante determinado período para a intermediação do negócio.

A exclusividade confere ao corretor maior segurança quanto à remuneração, pois reduz o risco de que, mesmo após realizar toda a prospecção, divulgação e atendimento de interessados, o cliente conclua o negócio diretamente ou por intermédio de outro profissional — frustrando a remuneração do corretor original.

A cláusula de exclusividade não é presumida. Conforme entendimento pacífico, ela deve ser expressamente pactuada por escrito. Sua presença no contrato garante ao corretor o direito à remuneração mesmo que o negócio seja fechado sem sua intermediação direta, desde que dentro do período de vigência do contrato exclusivo. Porém, para ter direito à comissão, é necessário que o corretor seja diligente e de fato promova medidas para anunciar, apresentar,

CIVIL – VENDA DE IMÓVEL – CONTRATO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE – ALIENAÇÃO DIRETA PELO PROPRIETÁRIO – INÉRCIA OU OCIOSIDADE DO CORRETOR – INOCORRÊNCIA – COMISSÃO – VERBA DEVIDA

Consoante previsão contida no art. 726 do Código Civil, “iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”. Demonstrado que o corretor de imóveis não se manteve ocioso/inerte e que, pelo contrário, atuou em busca de vender o imóvel, é devida a remuneração de corretagem quando a venda tiver sido realizada na vigência do contrato com cláusula de exclusividade, ainda que diretamente pelo proprietário. (TJ-SC – APL: 03038696520188240019, Relator.: Luiz Cézar Medeiros, Data de Julgamento: 09/05/2023, Quinta Câmara de Direito Civil)

6. Prova da Intermediação

A comprovação de que o corretor atuou na aproximação das partes é requisito essencial para o reconhecimento de seu direito à comissão. Essa prova pode ser feita por documentos, registros de visitas, trocas de mensagens, e-mails ou qualquer outro meio lícito.

A existência de contrato escrito facilita significativamente essa comprovação, além de definir previamente os parâmetros da atuação profissional.

7. Contrato por Escrito: Proteção para Ambas as Partes

Embora o contrato verbal seja juridicamente válido, a celebração do contrato de corretagem por escrito é a prática mais segura. O documento formal assegura a clareza das obrigações, evita disputas sobre o valor da comissão e serve como prova robusta em eventual demanda judicial.

Conclusão

O contrato de corretagem é instrumento indispensável para a atividade do corretor de imóveis, sendo sua correta elaboração fundamental para garantir o direito à remuneração e a segurança jurídica das partes envolvidas.

A adoção de boas práticas contratuais — como a formalização por escrito, definição clara das condições e pactuação expressa da exclusividade — é o caminho mais seguro para o exercício ético e profissional da corretagem imobiliária.

Luisa Callegaro Cola. Advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito Processual Civil.

OAB/SC 37.121