O que o condomínio pode e não pode proibir? Veja exemplos práticos

Descubra quais regras de condomínio são legais, quais são abusivas e como agir diante de proibições que extrapolam a lei.

Viver em condomínio é compartilhar espaços, direitos e deveres. Para garantir a harmonia, existem regras que regem o convívio entre os moradores, algumas previstas em lei, outras determinadas pelo próprio condomínio.

A legislação, especialmente o Código Civil, estabelece que o uso da propriedade individual deve respeitar o sossego, a saúde e a segurança dos demais. Ou seja, ninguém pode abusar do seu direito de propriedade em prejuízo da coletividade.

O condomínio pode, sim, regulamentar condutas através do regimento interno e da convenção condominial. Pode definir horários de silêncio, regras para uso das áreas comuns, normas para obras e até condutas específicas para a circulação de visitantes e animais.

No entanto, essas regras não podem contrariar a lei ou restringir direitos fundamentais dos moradores. O equilíbrio entre o que é legal e o que é regulamentado internamente é essencial para uma convivência respeitosa, segura e justa para todos.

O que diz a lei

O Código Civil, em seu artigo 1.336, inciso IV, determina que o condômino deve “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Já o artigo 1.333 prevê que a convenção condominial é obrigatória e vincula todos os condôminos, desde que registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Portanto, existe um tripé normativo:

1. Lei (regras gerais aplicáveis a todos os condomínios);
2. Convenção condominial (normas internas de caráter permanente, aprovadas em assembleia e registradas);
3. Regimento interno (regras de convivência e uso cotidiano, também aprovadas pelos condôminos).

Exemplos concretos: quando pode e quando não pode

1. Horário de silêncio

O condomínio pode estabelecer um período destinado ao chamado “horário de silêncio” (geralmente entre 22h e 8h) para proteger o sossego dos moradores. Dentro desse intervalo, atividades que gerem ruído excessivo, como festas, uso de ferramentas ou som em volume alto, podem ser proibidas. Essa regulamentação é legítima e se baseia no dever legal de respeitar o sossego alheio.

Fora do horário de silêncio, entretanto, não é permitido ao condomínio proibir atividades normais, como ouvir música em volume moderado, cozinhar, assistir televisão ou receber visitas, desde que sem abuso. A regra não pode ser usada como instrumento de perseguição ou para restringir direitos de forma arbitrária, sob pena de ser considerada abusiva e passível de anulação judicial.

2. Animais de estimação

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que é ilegal a proibição absoluta da permanência de animais em unidades autônomas, pois a propriedade é um direito constitucional e o simples fato de possuir um animal não caracteriza risco ou incômodo. No entanto, o condomínio pode estabelecer regras para garantir que a presença dos pets não cause prejuízo ao sossego, à saúde ou à segurança.

Exemplos de restrições legítimas incluem exigir o uso de coleira e guia nas áreas comuns, proibir a entrada de animais em determinados espaços como piscinas ou salões de festa, e exigir que o proprietário recolha dejetos imediatamente. Tais medidas não configuram violação de direito, mas sim o exercício regular do poder regulamentar, desde que aplicadas de forma isonômica a todos.

3. Obras

As reformas internas que afetem a estrutura, fachada ou segurança do prédio podem ser condicionadas à aprovação prévia do síndico ou de engenheiro contratado pelo condomínio, conforme previsto no artigo 1.336, II, do Código Civil e nas normas da ABNT NBR 16.280/2015. Alterações de fachadas, demolições de paredes estruturais e intervenções em tubulações comuns, por exemplo, devem seguir o trâmite estabelecido para evitar riscos.

Já obras internas que não impactem a segurança ou a estética da edificação, como pintura de paredes, troca de pisos ou instalação de móveis planejados, não podem ser proibidas pelo condomínio. No máximo, pode-se exigir que sejam feitas em horários determinados para evitar incômodos e garantir a segurança operacional.

4. Uso das áreas comuns

É legítimo que o condomínio estabeleça regras para a utilização de áreas comuns, como salões de festa, churrasqueiras e academias. Pode-se exigir reserva prévia, pagamento de taxa de manutenção, limitação de convidados e respeito aos horários de funcionamento, desde que tais regras sejam claras e aprovadas em assembleia.

O que não é permitido é criar restrições desproporcionais ou discriminatórias. Por exemplo, proibir que moradores de determinadas unidades usem o salão de festas, ou impedir o uso de áreas comuns a inquilinos, seria ilegal, pois essas áreas são de uso igualitário por todos os possuidores, proprietários ou locatários.

O limite entre a regulamentação e a ilegalidade

A jurisprudência é clara: regras internas não podem restringir direitos garantidos pela lei. Qualquer norma que extrapole esse limite pode ser anulada judicialmente.

Exemplo: impedir um morador de alugar seu imóvel por temporada pode ser considerado abusivo, salvo quando comprovado que a prática afeta a segurança ou descaracteriza a finalidade residencial do edifício.

Orientações práticas: como agir diante de conflitos ou regras abusivas

Para síndicos e administradoras:

• Mantenha as normas sempre alinhadas à legislação e às decisões judiciais mais recentes;
• Registre todas as deliberações em ata e faça ampla comunicação aos condôminos;
• Busque orientação jurídica antes de aplicar penalidades para evitar nulidades e demandas judiciais.

Para moradores:

• Leia atentamente a convenção e o regimento interno;
• Antes de questionar uma regra, verifique se ela está respaldada pela lei;
• Em caso de abuso, tente inicialmente resolver de forma amigável em assembleia;
• Se necessário, recorra à via judicial para anulação de cláusulas abusivas ou para a defesa de seus direitos.

A vida em condomínio exige que cada morador entenda que sua liberdade é compartilhada e, portanto, limitada pelo direito dos demais. O papel da convenção e do regimento interno é justamente equilibrar interesses, sempre respeitando os limites legais.

Para síndicos e administradoras, é fundamental revisar periodicamente as normas internas, garantindo que estejam atualizadas, compatíveis com a lei e aptas a promover um convívio harmônico.

Já para os condôminos, conhecer essas regras é a melhor forma de exercer seus direitos e cumprir seus deveres, evitando conflitos e assegurando a boa convivência.

LUISA CALLEGARO COLA

Advogada – OAB/SC 37.121

Especialista em Direito Imobiliário e Processo Civil