Usucapião: quando a posse pode se transformar em propriedade

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade prevista na legislação brasileira, fundamentada no exercício da posse prolongada de um bem, de forma mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono. Trata-se de um instrumento jurídico que busca regularizar situações em que a posse de um imóvel já se consolidou ao longo do tempo, sem contestação por parte do proprietário registral, ou mesmo em casos que não há a propriedade, como em loteamentos irregulares ou áreas historicamente sem registro.

Como funciona a usucapião?

Para que a usucapião seja reconhecida judicial ou extrajudicialmente, é necessário que o possuidor comprove o cumprimento dos requisitos legais, que variam conforme a modalidade da usucapião. O ponto comum a todas elas é o exercício qualificado da posse pelo ocupante.

Principais modalidades de usucapião

A legislação prevê diversas modalidades de usucapião, cada uma com critérios específicos de tempo, área, localização e natureza da posse. As principais são:

Usucapião extraordinária: posse por 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver realizado obras ou serviços de caráter social ou produtivo no imóvel.

Usucapião ordinária: posse por 10 anos, com justo título e boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente e ocupado com moradia habitual ou investimento econômico.

Usucapião especial urbana: posse de 5 anos ininterruptos em imóvel urbano com até 250m², utilizado como moradia própria e da família, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Usucapião especial rural: posse por 5 anos em área rural de até 50 hectares, utilizada para moradia e produção, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.

Usucapião familiar: também conhecida como usucapião por abandono de lar, ocorre quando um dos cônjuges ou companheiros abandona o lar, e o outro permanece na posse exclusiva do imóvel por 2 anos ininterruptos, utilizando-o para moradia própria e da família, em área de até 250m².

A função social da propriedade

Um dos fundamentos da usucapião é o princípio da função social da propriedade, previsto no artigo 5º, inciso XXIII, da Constituição Federal. Esse princípio determina que a propriedade, seja urbana ou rural, deve cumprir sua função social, ou seja, deve atender não apenas aos interesses do proprietário, mas também aos da coletividade.
Exemplo prático: imagine um imóvel urbano que permanece abandonado por anos, sem manutenção, atraindo lixo e ocupações irregulares. Se outra pessoa passa a ocupá-lo, reforma, utiliza como moradia e exerce posse de forma contínua, pode, com o tempo, adquirir a propriedade por meio da usucapião — desde que cumpridos os requisitos legais.

Atenção para quem tem um imóvel

Se você possui um imóvel e não o utiliza, deixa sob posse de terceiros sem formalização ou o abandona por longos períodos, corre o risco de perdê-lo por usucapião. A posse precisa ser exercida, os impostos pagos, a manutenção realizada. O simples fato de ser o proprietário no registro imobiliário não garante a posse se ela for exercida por outrem com ânimo de dono.

Considerações finais

A usucapião é uma ferramenta importante para dar destinação útil e legal a imóveis abandonados ou irregulares, promovendo a regularização fundiária e o acesso à moradia. Ao mesmo tempo, serve de alerta para os proprietários que não exercem a posse ou que deixam seus bens à margem da função social.
Se você está em uma situação de posse prolongada ou deseja proteger sua propriedade contra eventuais pedidos de usucapião, é recomendável buscar orientação jurídica especializada para avaliar os riscos, direitos e medidas preventivas.