A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
SOBRE A CORRETAGEM IMOBILIÁRIA
A corretagem de negócios imobiliários é um ramo de atuação profissional muito notável e praticado no Brasil, sendo regulamentado pela Lei 6.530/78 (Lei do Corretor de Imóveis), que atribui competências, regras e proibições na prática desta profissão.
Com o aumento da demanda do setor habitacional e imobiliário, principalmente em regiões com grandes índices econômicos e de crescimento populacional, a incorporação e construção de imóveis passou a afetar profundamente as relações comerciais, com grandes melhorias para a sociedade.
Por esta razão, o exercício profissional do corretor de imóveis é de grande valia, por construir pontes entre as partes interessadas na celebração de negócios, sendo altamente recompensatório em circunstâncias de sucesso.
DA NÃO RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS
Nas situações em que há complicações no decorrer e ao final do empreendimento, e que por vezes ensejam o ingresso judicial para solução da demanda, o corretor por vezes é associado à estas altercações, sendo acionado para responder solidariamente pelos erros cometidos antes, durante, ou após o empreendimento.
Sendo assim, no último dia 08 de outubro, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) deliberou sobre o tema repetitivo 1173, qual seja, os Recursos Especiais nº 2008542/RJ e 2008545/DF, que, resumidamente, consistiam em “definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel”.[1]
Foi decidido que, como regra, o corretor de imóveis não deve ser responsabilizado pelos descumprimentos contratuais de construtoras por eventuais danos causados ao consumidor, pelas obrigações previstas no contrato estabelecido.
A atividade de corretagem ou de intermediação de negócios imobiliários, portanto, ficou fixada como sem vínculo direto com as obrigações assumidas entre as partes de comprador e vendedor. Desta forma, foi firmado que não existe responsabilidade solidária entre a sociedade intermediadora para devolução dos valores pagos pelo consumidor.
O STJ considerou, portanto, que as corretoras não podem responder pelos danos causados pelas construtoras/incorporadoras aos seus clientes, visto que estes buscavam a reparação dos danos sofridos por atrasos, vícios e demais problemáticas que envolvessem o negócio, com as empresas de corretagem intermediadoras.
Ainda, entendeu que a atividade do corretor de imóvel consiste, em regra, na atuação de intermediação para efetivação do negócio jurídico, com intuito de aproximar as partes interessadas, sem integrar o contrato de compra e venda firmado entre comprador e vendedor.
No entanto, condicionou que a ‘não integração’ excede-se em três hipóteses, quando existir:
- envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção;
- integração do corretor no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora;
- haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.
Sem que exista adequação em alguma destas três situações, a responsabilidade é exclusiva da construtora ou incorporadora, que arcará com os respectivos prejuízos causados ao consumidor.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O julgamento do Tema 1173 para fins repetitivos, serve como balizador das responsabilidades já atribuídas ao corretor de imóveis, uma vez que traz mais segurança jurídica para a profissão e as negociações que forem celebradas.
Além disto, oferece maior proteção à profissão, que diariamente movimenta todo um setor, capaz de unir interesses e auxiliar no desenvolvimento socioeconômico.
Na ocorrência de dúvidas ou eventuais ações judiciais, sempre é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado. A existência de uma ação judicial contrária nem sempre é sinônimo da existência de um débito a ser satisfeito, e pode ser remediada com os meios legais cabíveis.
[1] STJ, REsp 2008542/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 2ª Turma, julgado em 08/10/2025.
Autor: Daniel Wippel. Advogado. OAB/SC 64.896
