A dispensa de certidões fiscais no registro da escritura de compra e venda: o novo posicionamento do CNJ

A dispensa de certidões fiscais no registro da escritura de compra e venda: o novo posicionamento do CNJ

1. Introdução

A lavratura e o registro de escrituras de compra e venda de imóveis sempre tiveram formalismos específicos, muitos dos quais visavam conferir segurança jurídica às partes e ao mercado imobiliário como um todo. Entre esses formalismos, esteve a exigência, de apresentação de certidões negativas de débitos tributários (ou certidões positivas com efeito de negativa) como condição para lavratura da escritura e/ou para o registro ou averbação.

Contudo, recentemente o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em processamento administrativo (PCA nº 0001611‑12.2023.2.00.0000), firmou entendimento no sentido de que tais exigências não podem mais ser impostas como condição para o ato de registro ou averbação das escrituras de compra e venda de imóvel. Essa decisão já repercute no mercado e nos órgãos registrais de todo o país:

CNJ: Procedimento de controle administrativo – Atos notariais e registrais – Exigência de certidões negativas de débitos tributários (federais, estaduais ou municipais) como condição para lavratura, registro ou averbação de escritura pública de compra e venda de imóvel – Sanção política tributária – Impossibilidade – Precedentes do STF (ADI 394/DF; ARE 914.045-RG; Súmulas 70, 323 e 547) e do CNJ – Exigência configura meio oblíquo de cobrança de tributos, afrontando o devido processo legal, a liberdade econômica e a competência privativa da União para legislar sobre registros públicos (CRFB, art. 22, XXV)

Este artigo explicita os fundamentos jurídicos da decisão, os seus impactos práticos e os cuidados que devem continuar a orientar a atuação de advogados, adquirentes, vendedores e registradores

2. Fundamentação jurídica e precedentes

2.1 O conceito de “sanção política tributária” e o entendimento do STF

Para compreender o alcance da decisão do CNJ, é essencial retomar o conceito jurídico de “sanção política tributária” — expressão utilizada para descrever hipóteses em que o Estado condiciona a prática de atos da vida civil ou econômica (registro, averbação, outorga de autorização etc.) ao cumprimento de obrigações tributárias (ex: pagamento de impostos). Essas hipóteses são vistas como meios indiretos de coerção tributária, o que gera óbice constitucional ao devido processo legal, à proporcionalidade e à liberdade econômica.

2.2 Atuação do CNJ: PCA 0001611‑12.2023.2.00.0000

No PCA em tela, o CNJ submeteu a contestações relativas à prática de exigência de certidões negativas de débitos como condição para a lavratura ou registro de escritura pública de compra e venda. O Plenário, por unanimidade, deliberou:

• É vedado que tribunais, corregedorias-gerais de justiça e serventias extrajudiciais imponham a apresentação de certidões negativas de débitos tributários (federais, estaduais ou municipais) como condição para lavratura, registro ou averbação de escritura pública de compra e venda de imóvel. Tal exigência configura “sanção política tributária”.
• Normas estaduais ou municipais que prevejam tal condicionamento devem ser revogadas ou declaradas nulas de pleno direito, na medida em que conflitam com o entendimento consolidado.
• Ainda que não possam condicionar o ato, nada impede que as serventias notariais ou registrais requisitem certidões — inclusive positivas — com finalidade meramente informativa, para que as partes tenham conhecimento da situação fiscal.
• A responsabilidade quanto a eventuais débitos tributários que venham a existir deve recair sobre os particulares (vendedor/adquirente), e não sobre o registrador ou tabelião, que não pode servir como agente da regularidade fiscal.

Exprime-se, assim, a intenção de equilibrar a liberdade negocial e a segurança jurídica no mercado imobiliário, ao tempo que se afasta a instrumentalização do serviço registral/notarial como forma de arrecadação indireta.

3. Impactos práticos e riscos operacionais

3.1 Benefícios e simplificações

1. Desburocratização – a dispensa da exigência automática de certidões negativas acelera operações imobiliárias, reduz entraves cartoriais e elimina atrasos que eram comuns por pendências fiscais aparentemente desconexas.
2. Uniformidade nacional – a deliberação do CNJ visa uniformizar procedimentos em todo o país, superando divergências entre corregedorias estaduais.
3. Maior protagonismo das partes – cabe ao comprador, ao vendedor e ao advogado atuar com cautela no exame prévio da situação fiscal do imóvel e do alienante, por meio de diligências e cláusulas contratuais que mitiguem riscos.

3.2 Principais riscos e desafios

1. Passivos ocultos – sem o filtro do cartório, o adquirente pode herdar dívidas tributárias ou débitos fiscais que não estavam evidentes no momento da compra.
2. Menor respaldo preventivo – a certificação fiscal, mesmo que não vinculativa, era uma forma de prever e mitigar riscos; agora, essa proteção recai integralmente sobre as partes e seus profissionais.
3. Resistência institucional – alguns cartórios ou corregedorias podem relutar em aderir prontamente à nova posição, mantendo exigências informais ou atrasos na adaptação.
4. Risco de responsabilização – até que haja plena segurança institucional, existe receio de que notários ou registradores sejam responsabilizados por omissão de controle fiscal.
5. Maior papel do advogado e da diligência documental – a segurança da operação dependerá ainda mais de auditoria documental, análise de certidões facultativas, cláusulas contratuais específicas (cláusulas de indenização, garantias) e medidas de proteção.

3.3 A atuação do corretor de imóveis e sua responsabilidade civil no novo cenário

A decisão do CNJ, ao afastar a obrigatoriedade da apresentação de certidões fiscais para o registro da escritura pública de compra e venda, também impacta diretamente a atuação dos corretores de imóveis.

Nos termos da Lei nº 6.530/1978, que regulamenta a profissão, compete ao corretor de imóveis intermediar negociações com diligência, zelo e transparência, prestando informações completas às partes envolvidas. Já o Código Civil, em seu art. 723, impõe ao intermediador o dever de informar corretamente as partes sobre todas as circunstâncias que possam influenciar a realização ou o resultado do negócio.

Nesse novo cenário, ainda que a apresentação de certidões fiscais não seja mais condição legal para o registro, é recomendável — e, em certos casos, juridicamente exigível — que o corretor de imóveis oriente compradores e vendedores sobre a importância da obtenção dessas certidões com finalidade informativa. O descumprimento desse dever de cautela pode caracterizar omissão relevante e ensejar responsabilidade civil por danos decorrentes de prejuízos causados à parte prejudicada.

Assim, a atuação ética e preventiva do corretor torna-se ainda mais relevante, exigindo:

• Análise completa da situação fiscal do imóvel e do vendedor;
• Encaminhamento das partes para assessoria jurídica especializada;
• Transparência na condução do negócio, alertando quanto à possibilidade de passivos ocultos e riscos associados à dispensa de certidões;
• Registro documental da orientação prestada, como forma de resguardar sua atuação profissional e comprovar a diligência exigida.

Portanto, embora o novo entendimento do CNJ vise simplificar procedimentos registrais, não exime os corretores de sua responsabilidade legal e ética de contribuir para a segurança do negócio imobiliário, sendo recomendável que adotem postura proativa na proteção dos interesses dos seus clientes.

4. Cuidados recomendados

Para minimizar os riscos e preservar a segurança jurídica das operações, recomenda-se:

• Manter a exigência de certidões, embora de forma facultativa, para fornecer maior transparência ao negócio e subsídio à tomada de decisão.
• Inserir cláusulas contratuais robustas que atribuam obrigações, garantias e responsabilidades entre as partes quanto a passivos tributários anteriores à compra.
• Realizar diligência ampla: fiscal, registral, documental, tributária.
• Solicitar certidões positivas ou negativas para fins informativos, especialmente nas hipóteses de possibilidade de passivos, pendências fiscais ou litígios em curso.
• Obter parecer jurídico especializado.
• Monitorar a evolução normativa e jurisprudencial no estado ou município onde se opera, de modo a acompanhar eventuais ajustes, provimentos ou decisões judiciais que modifiquem o panorama local.

5. Conclusão: entre a dispensa formal e a prudência real da segurança jurídica

A decisão do CNJ representa um marco de modernização no registro imobiliário brasileiro: ao afastar a exigência coercitiva de certidões negativas como condição para lavratura ou registro de escrituras, ela resguarda a liberdade econômica, evita que o serviço registral se torne instrumento de cobrança indireta e alinha as práticas cartoriais a precedentes constitucionais firmados pelo STF.

No entanto, da formal dispensa não deve extrair-se um convite à desídia ou à ingenuidade. A segurança jurídica plena na compra e venda de imóveis nunca dependeu exclusivamente do cartório, mas da completa diligência das partes envolvidas. Mesmo com a dispensa, continuarão essenciais:

• A análise cuidadosa da situação fiscal do imóvel e do alienante
• A inclusão de cláusulas contratuais que atribuam responsabilidades e garantias
• A consulta de certidões com caráter informativo
• A atuação preventiva de advogados

Assim, embora o novo entendimento reduza formalismos excessivos, não elimina a necessidade de cautela, técnica e estratégia jurídica. Em última análise, a verdadeira segurança jurídica reside na robustez do processo prévio à assinatura.

Luisa Callegaro Cola. Advogada especialista em Direito Imobiliário. OAB/SC 37.121